Urbanizam

Brownfield investicije* spas za obalu

Petak 14.Listopad 2011.

Greenfield investicije u priobalnom području nisu dobrodošle. Motivacija za takve investicije su iznimni profiti koji se ostvaruju preprodajom zemljišta

Više iz izdanja

Social

Greenfield i Brownfield dva su ključna pojma za razumijevanje uravnoteženog prostornog razvoja. Nažalost, niti u hrvatskom niti u drugim većim jezicima nemaju adekvatnog prijevoda. U ta dva pojma su također sadržane i sve burne kontroverze oko pojedinih investicijskih planova pa nalazim da je doista čudno kako se ova dva pojma spominju tako rijetko. Ukratko, Greenfield je, samo po sebi razumljivo, investicija koja pokreće razvoj na prethodno neuređenom području.

Hrvatskoj je Greenfield svakako izuzetno potreban, pa i država i lokalna uprava imaju sve razloge da ga potiču - posebice kad je riječ o razvoju područja od posebne skrbi. Primjere ovakvih investicija predstavljaju svi oblici održivih gospodarskih sadržaja, s naglaskom na turizam, u, recimo, Lici ili Baranji. Po prirodi stvari, ovakav razvoj koji traži velike slobodne površine i kompletno opremanje ide na ruku prodavateljima terena i izvođačima potrebnih infrastrukturnih zahvata koji će biti među prvima u lancu onih koji će u projektu ostvariti prihod. Stoga je kao poticaj željenom razvoju svakako poželjno za ovakve zahvate koristiti velike površine terena u državnom portfelju.

Vlasnički problemi su izgovor
S druge strane, unatoč jasnoj potrebi za snažnim poboljšanjem ponude hotelskih kapaciteta, Greenfield investicije u priobalnom području nikako nisu dobrodošle. Ovdje, naravno, izdvajam izuzetak sektora obnovljivih izvora energije, gospodarenja vodom i otpadom. Osim vrlo kratkoročnog utjecaja povećanim opsegom gradnje, Greenfield investicije na Jadranu nemaju pozitivne projekcije i posebno nema razloga da im se daju poticaji iz sustava. Osnovna motivacija za promociju turističkih Greenfield investicija su iznimni profiti koje bi pojedinci ostvarili preprodajom zemljišta koje su kupili kao negradivo (Santa Marina na Krku (RIP. Francesco i Marinella), Oštrica kod Šibenika, Hrvatski san...).

Brownfield investicija
To je ulaganje u prostor
postojeće izgradnje, koja
je ekonomskim ili drugim
zakonitostima postala
nerentabilna te je za sobom
ostavila zapuštenu
infrastrukturu - industrijsku,
prometnu, vojnu, turističku.
Ovakvo ulaganje za sobom
povlači urbanu obnovu.

Opseg već konzumiranog, infrastrukturno opremljenog, a neiskorištenog zemljišta pod raznim vojnim, turističkim, industrijskim i drugim kompleksima u jadranskom prostoru predstavlja dostatan rezervoar prostora, čak i za ubrzani razvoj tijekom sljedećih dvadeset godina. Nadalje, čak i u funkcionalnim turističkim zonama postoji planska zaliha prostora koja omogućava praktički dvostruko povećanje kapaciteta. Osvajanje novih, djevičanskih prostora u uvjetima hrvatskog Jadrana jest uistinu svetogrđe. Brownfield je upravo ulaganje u prostor postojeće izgradnje, koja je ekonomskim ili drugim zakonitostima postala nerentabilna te je za sobom ostavila zapuštenu infrastrukturu - industrijsku, prometnu, vojnu, turističku . Ovakvo ulaganje za sobom povlači urbanu obnovu - rehabilitaciju četvrti i cijelih gradova. Pogledamo li Hrvatsku u totalu, ne moramo puno razmišljati da uvidimo enormni potencijal za ovakav razvoj - u Puli, Rijeci, Zagrebu, Šibeniku, Solinu, Sisku, Raši .. Nasuprot tome, zapanjujuća je nesposobnost koju smo dosad prikazali u ovakvim scenarijima razvoja. Razlozi za ovakvu situaciju su svakako kompleksni, ali nikako nerješivi. Razni vlasnički, pravni i planerski problemi, uz svu složenost, ipak mogu poslužiti samo kao loš izgovor za neučinkovitost. Manjak motivacije, tj. izostanak čistog i brzog keša u ovakvim operacijama sigurno je predstavljao glavnu kočnicu poželjnom razvoju.

U europskim okvirima su brojni primjeri uspješnih projekata revitalizacije, pa tako i u mediteranskom području. Kao izuzetno inspirativan primjer, u kojem se podnebljem, ambijentom i turističkom orijentacijom sigurno možemo prepoznati, za ilustraciju pokazujem četvrt Barceloneta, realiziranu pred OI ‘92 u Barceloni, koja je u respektabilnom periodu zaživjela i kao jedna od turističkih vinjeta i kao vrijedan urbani prostor. Barcelona predstavlja izuzetan primjer pozitivnog scenarija u kojem se prepliću urbani i politički procesi, kakvi bi se mogli dogoditi i na mnogim mjestima u Hrvatskoj. Demokratizacija gradskog poglavarstva, urbana transformacija grada i formuliranje gradskih projekata koji imaju široku javnu potporu su glavne značajke razvoja koji se tamo odvija još od gradskih izbora 1979. godine pa sve do današnjeg trenutka.

Momentalna administrativna reforma, smanjenje i profesionalizacija gradske uprave i funkcionalna decentralizacija kroz osnivanje raznih neovisnih poduzeća i tijela bili su osnova povratka povjerenja u gradsku vlast. Tako osnažena, gradska je vlast mogla u prvom redu disciplinirati privatni sektor, a zatim promovirati suradnju javnog i privatnog sektora, uz ostvarenje građanske participacije. Unaprijeđenje urbanog okoliša bio je jedan od prioriteta gradskih vlasti - od stvaranja malih parkova gdje god je bilo moguće pa do opsežnih promocija urbane obnove, u čemu su kulturni i sportski pothvati bili značajan segment koji je kulminirao organizacijom OI. Inicijalni zahvati ostvarivani su s vrlo ograničenim budžetima, koji su većim dijelom bili trošeni na održavanje nego na građenje. Ipak, doprinos kvaliteti života, pa i u najproblematičnijim četvrtima, bio je itekako primjetan te je postao osnova društvenog koncenzusa koji je kasnije omogućio i značajno veće zahvate. Također, ovi procesi poboljšanja u javnoj sferi prostora počeli su ubrzo pokazivati i ekonomski učinak jer je porasla ukupna vrijednost i upotrebljivost prostora.

Osamdesetih godina prošlog stoljeća Barcelona nije imala plaže, a četvrt Barceloneta bila je napuštena zona industrije, skladišta i divljih odlagališta. Četvrt je u međuvremenu postala jedan od življih segmenata grada, omiljena među turistima, a plaža biva redovito svrstana među najprivlačnije na svijetu. Novom urbanom identitetu značajno doprinose i istaknuta djela umjetnosti i arhitekture. Opisani razvoj ne događa se na nekom drugom planetu, štoviše, odvija se u uvjetima mentaliteta, kulture i razvoja koji su vrlo usporedivi s hrvatskim, pa čak i u smislu čestih nesuradnji raznih razina vlasti. Odgovorimo si zato prvo na pitanje koji su ključni momenti i sredstva koji nam nedostaju da bismo ostvarili takav razvoj. Bez političke volje, naravno, o takvom napretku ne možemo niti početi razmišljati. No, tu smo u sretnoj ‘poziciji’ da o njoj odlučujemo isključivo sami - našim demokratskim glasom. Ostale sustavne pretpostavke za razvoj možemo sagledati proučavajući suvremene urbane politike razvijenih europskih sredina. U najvećem dijelu, riječ je o razvoju mehanizama koji koordiniraju i uspostavljaju ravnotežu snaga javne uprave, ekonomskih činitelja i zainteresirane javnosti. Kvalitetne komponente ovog sustava zapravo već i imamo - vijeća gradskih četvrti, građanske inicijative, društva arhitekata, razvojne agencije... Potrebno ih je jedino osnažiti i proizvesti u razvojne partnere. Što nas, naravno, ponovo vraća na prvi korak - političku volju.

Osmisliti akcijski plan
Recentno eksponirani primjeri Brownfielda u Hrvatskoj - Brijuni Rivijera ili Kupari imaju dominantan turistički aspekt. U svjetlu pokretanja investicijskih ciklusa, to je sigurno vrlo logična orijentacija. Međutim, proizvoljnost izbora lokacija i kompletan izostanak definiranja čak i osnovnih ambicija kojima bi turistički razvoj sudjelovao u ukupnoj slici (prostornoj, gospodarskoj, socijalnoj) ne daju prostora mišljenju da bi ove dvije inicijative, unatoč nespornom potencijalu lokacija, mogle biti početak uspješnih razvojnih planova. Nasuprot tome, možemo, projicirajući iskustva demokratski i investicijski razvijenijih sredina, sasvim jednostavno sagledati osnovne nedostajuće elemente i postaviti nužne prioritete.

Akcijski plan koji ćemo kad-tad osmisliti svakako znači da moramo: - Oformiti i motivirati neovisna, interdisciplinarna i stručna tijela koja će promišljati i promovirati razvoj - graditi ovaj kapacitet edukacijom i efikasnošću, uz vanjske članove, bez novog zapošljavanja. - Napraviti katalog lokacija koje imaju potencijal za Brownfield razvoj, a nalaze se pod kontrolom lokalnih ili državnih vlasti. Pri tome ukinuti sustavnu podršku konkurentnim Greenfield projektima koji umanjuju šansu za uspjeh poželjnih projekata. Posebnim aktima omogućiti rješavanje vlasničkih i pravnih pitanja po posebnoj proceduri. - Javnim pozivima otvoriti vrata za sudjelovanje u razvoju kako gospodarskim subjektima, tako i građanskim inicijativama i ostalim zainteresiranim stranama.

Ovaj korak treba provoditi po principima uključenja tj. za razliku od natječaja omogućiti participaciju šireg investicijskog kruga. - Provesti višestruku i opsežnu stručnu i javnu raspravu o potencijalnim projektima. - Usporedno provoditi manje promotivne pilot projekte i urbane aktivacije prostora - uređenje manjih javnih prostora, kultura, rekreacija. - Izabrati s vrlo jasnim vremenskim horizontom pregledan broj lokacija koje imaju najveći razvojni potencijal, promatrajući ekonomske, društvene i prostorne pokazatelje. Izabranim lokacijama dati maksimalan mogući razvojni poticaj. Pri tome voditi računa da izabrane lokacije tvore prostornu mrežu s kumulativnim pozitivnim prostornim učinkom. - Za svaku od lokacija oformiti Vijeće - razvojno tijelo u čijem sastavu sudjeluju predstavnici javne uprave, gospodarskih subjekata i zainteresiranih, a koji bi odgovorno upravljao daljnjim postupcima. - Za sve segmente daljnjeg konkretnog planiranja i projektiranja koristiti transparentne metode poput urbanističkih i arhitektonskih natječaja i radionica.

Standardni profiteri prozvat će ovakvu proceduru sporom, neefikasnom, preširokom... Međutim, upravo rezultati razvoja u razvijenim kapitalističkim sredinama, primjerice Barceloni ili Lyonu, pokazuju da je upravo ta širina fronta jedino jamstvo investicijskog uspjeha i nezamjenjivi model za razvoj ambicioznih projekata. Pretpostavljajući potencijalne žarišne točke Brownfield razvoja u priobalnoj Hrvatskoj, sigurno neću pogriješiti kada istaknem lokacije enormnog potencijala - Muzil u Puli, Deltu u Rijeci, Gaženicu u Zadru, Dragu u Šibeniku, Brodotrogir, Sjevernu luku i Istočnu obalu u Splitu, te Gruž u Dubrovniku. Nažalost, moram konstatirati da su u skoro svima od navedenih lokacija već napravljene razvojne pripreme daleko ispod opisanih standarda. I ponovo, isključivo na našu štetu, jer će nas svaki ambiciozniji razvoj uporno nastaviti zaobilaziti sve dok sami ne uspostavimo instrumentarij u kojem će uspjeh postati svakodnevica.